TOP Empfehlung: “Vom Mieter zum Vermieter werden” – mit bis zu 100% Fremdkapital!

Mit Immobilienkauf Rendite optimieren und Risiken minimieren – mit bis zu 100% Fremdfinanzierung und Mietgarantie

Möchten Sie eine Immobilie zu ungefähr 1/10 des Kaufpreises erwerben – und das Ganze auch noch auf Raten? Hier erfahren Sie, wie das geht.

Lesen Sie im Folgenden wie Sie mit möglichst geringem eigenen Kapitaleinsatz und Arbeitsaufwand möglichst hohe Renditen erzielen und Ihre Risiken minimieren können.

Immobilien als Kapitalanlage und zur Altersvorsorge – optimal investieren mit dem richtigen Konzept
Wir alle lesen wohl nahezu jeden Tag eine Vielzahl von Slogans und noch sehr viel mehr Angebote zum Thema Altersvorsorge, Investments, Kapitalanlagen etc.

Aber ob nun unerfahrener Anleger oder Investmentprofi – nahezu alle suchen nach möglichst sicheren Kapitalanlagen mit im optimalen Fall sehr guten Renditen.

Ich selbst prüfe ständig Angebote speziell im Immobiliensektor und häufig gibt es dann bei detailierter Betrachtung doch irgendwelche Hürden oder Haken, schwer kalkulierbare Risiken, zu hoch angesetzte Verkaufspreise u.v.m.

Aber es gibt auch diese Momente, bei denen ich ein wirklich überzeugendes Konzept verbunden mit einem sehr interessanten Angebot kennenlerne, welches entscheidende Faktoren wie Sicherheit, interessante Renditen und im besten Fall weitere Vorteile bieten kann. Dieses mag ich dann auch selbst sehr gern empfehlen.

Finanzierung von Immobilien – nie waren die Zinsen so niedrig
Ob nun Bank, Unternehmen oder intitutioneller Investor – jeder weiss, dass mit Einsatz von Fremdkapital viel höhere Erträge bzw. Gewinne zu erzielen sind, weil sich damit die Möglichkeiten entsprechend vervielfachen können.

Das möchten selbstverständlich auch private Anleger für sich nutzen – und ich kann Ihnen an dieser Stelle nur raten: Nutzen Sie das jetzt. Niemals wird man Ihnen günstigere Konditionen anbieten!

Eine der besten Möglichkeiten Fremdkapital (meistens von der Bank) erhalten zu können – zu aktuell historisch niedrigen Zinsen – bietet der Immobilienmarkt, weil bei der Finanzierung einer Immobilie ja gleichzeitig ein adäquater Gegenwert als Sicherheit erworben wird.

Auf diese Weise kann der Anleger mit Einsatz eines hohen Anteils an Fremdkapital auch eine entsprechend höhere Rendite bezogen auf sein eingesetztes Kapital erzielen – sofern die Einnahmen höher als die Zinsen für das aufgenommene Fremdkapital sind. Bei Finanzierungen von Immobilien liegen die Zinsen generell bei höchstens 2% – je nach Eigenkapitalanteil und ggfs. weiterer Faktoren auch wesentlich niedriger.

Woran erkenne ich aber ob ein Investment sicher ist und Werteigerungspotential hat und ich die versprochene Rendite langfristig und sicher erziele? * Erhalte ich den gewünschten Kredit und was ist wenn sich z.B. die Zinsen erhöhen? Ab wann und wieviel kann/ sollte ich mir überhaupt leisten – und was ist wenn sich meine persönliche Situation später ändert? Muss ich mich um alles kümmern – Renovierung, Reparaturen, Instandhaltung, Vermietung? Was ist wenn die Wohnung leer steht – ich keine Mieteinnahmen habe? Obige sowie viele weitere Fragen tauchen bei einem Investment in eine Immobilie auf. Gibt es hierfür eine zufriedenstellende oder gar optimale Lösung? Meine Antwort ist “Ja – die gibt es”:

Investieren in vermietete Immobilien – inclusive Mietgarantie!
Es gibt zumindest einen im Markt sehr erfolgreich agierenden Anbieter, der seinen Kunden hierfür sehr überzeugende Antworten mit einem ausgefeilten Konzept liefert: Dieser bietet als Baugesellschaft/ Eigentümer, Finanzierungsvermittler und Verwalter incl. Vermietung ein “rundum sorglos Paket” aus einer Hand an!

Ich möchte Ihnen im Folgenden das Konzept bzw. den Kauf einer Eigentumswohnung  als Renditeobjekt einmal anhand einiger wichtiger Rahmendaten verdeutlichen.

Wie wäre es wenn Sie aus einer Hand

  • eine Neubau- oder Bestandsimmobilie mit gutem bis sehr guten Wertsteigerungspotential erwerben können
  • mit Kaufpreisen ab ca. Euro 50.000,- bis ca. Euro 400.000,-
  • Sie eine Finanzierung von bis zu 100% erhalten können – in diesem Fall lediglich die Kaufnebenkosten zahlen
  • der Zinssatz hierfür z.B. für 10 Jahre fest bei ca. 2% liegt – längere Laufzeiten selbstverständlich ebenfalls möglich
  • zusätzlich eine Tilgung von z.B. 2% mit der Bank vereinbart wird
  • Sie gleichzeitig eine Mietgarantie ebenfalls für die nächsten 10 Jahre mit ca. 4% Mietrendite erhalten – und diese im Anschluss auf Wunsch einfach um weitere 10 Jahre mit dann erhöhter (angepasster) Miete verlängern können.
  • Sie sich um nichts kümmern müssen – WEG und SE-Verwaltung incl. sorglos-Paket mit Instandhaltung, Renovierungen, Reparaturen, Vermietung sind schon inclusive
  • Sie durch Abschreibungen, Zinsen und Werbungskosten weitere Steuervorteile nutzen können?

Sie haben hier sicher schon einen sehr wichtigen Baustein dieses Konzeptes entdeckt: Den grössten Teil der Kosten – nämlich sämtliche o.a. Zinsen und Tilgung des Kredites – tragen nicht Sie persönlich, sondern diese werden bereits durch die Mieteinnahmen Ihrer Eigentumswohnung getragen! Also zahlt das eigentlich Ihr Mieter.

Hierfür erhalten Sie zusätzlich die Mietgarantie durch die Wohnungsgesellschaft! Die Vermietung ist dann nicht mehr Ihre Aufgabe und Sie tragen auch nicht das Risiko von Mietausfällen. Auch die gesamte Verwaltung (siehe oben) haben Sie im Rahmen des “rundum sorglos Paketes” vertrauensvoll abgegeben.

Die Mieteinnahmen decken bereits Zinsen und Tilgung der Immobilienfinanzierung ab: Hohe Rendite bezogen auf Ihr eingesetztes Eigenkapital
Sie können sicherlich selbst leicht ausrechnen, dass Sie auf diese Weise als Eigentümer der Immobilie bei einem Kaufpreis von Euro 200.000,- bereits nach 10 Jahren z.B. bei ca. 2% Tilgung und kalkuliert 3% jährlicher Wertsteigerung ein Vermögen von insgesamt ca. Euro 113.000,-  erwirtschaftet haben. Im Falle eines Verkaufs der Immobilie ist der Gewinn dann sogar steuerfrei. Auf diese Weise können je nach Höhe des Fremdkapitalanteils jährlich Renditen von 9-15% bezogen auf Ihr eingesetztes Eigenkapital  erzielt werden. Das bietet sonst fast keine Kapitalanlage. In diesem Falle zusätzlich abgesichert durch eine angebotene Mietgarantie.

Mit ca. 10% Eigenkapitaleinsatz nach 25 Jahren zu 100% Eigentümer der Immobilie
Ihr Kapitaleinsatz bei obigem Bespiel setzt sich zusammen aus den einmaligen Kaufnebenkosten von ca. 8-9 % des Kaufpreises (Notar-/ Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer) sowie monatliche Kosten als Eigentümer für die nicht umlagefähigen Nebenkosten (z.B. Instandhaltungsrücklage) incl. Kosten für die komplette Verwaltung. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von Euro 200.000,- liegt der monatliche Aufwand in den ersten 10 Jahren hierfür bei ca. Euro 150,-.

Nach 10 Jahren kommt Ihnen in obigem Fall mit Auslauf der Mietgarantie die bis dahin (voraussichtlich um 30%) gestiegene Miete zugute. Die Mietgarantie können Sie nun wieder für weitere 10 Jahre für anteilig 5% der Mieteinnahmen verlängern.

Ab diesem Zeitpunkt übersteigen Ihre monatlichen Einnahmen bereits alle Ausgaben incl. Verwaltung, Zinsen und Tilgung, so dass Sie entweder

  • mit diesen Einnahmen die Tilgung erhöhen und dann nach ca. 25 Jahren den Immobilienkredit zu 100% abbezahlt haben
  • bereits monatlich zusätzliche Einnahmen zur Verfügung haben
  • die Immobilie steuerfrei verkaufen können

Behalten Sie die Immobilie und setzen die zusätzlichen Einnahmen für die Tilgung ein haben Sie Im Ergebnis nach 25 Jahren – unter Berücksichtigung der Wertsteigerung der Immobilie – bis dahin selbst nur ca. 10 % des dann aktuellen Wertes der Immobilie von geschätzt über Euro 415.000,- als Eigenkapital eingebracht.

Es werden hierfür bundeseit Immobilien mit unterschiedlichen Kaufpreisen bereits ab ca. Euro 50.000,- angeboten. Es sind aber auch Investitionen in Höhe mehrerer Millionen Euro in individuell nach ihren Anforderungen und Wünschen zusammengestellte Wohnpakete möglich.

Wenn Sie sich für dieses Anlagekonzept und die aktuell verfügbaren Immobilienangebote interessieren,  setzen Sie sich bitte mit mir in Verbindung. Bei allen Fragen und für weitere Informationen rund um das Thema Immobilieninvestments stehe ich Ihnen ebenfalls sehr gern zur Verfügung!

Herzliche Grüsse

Ihr

Thorsten Augurzky
Unternehmensberater – Immobilienmakler

E-Mail: info(at)vertrieb-consulting.de

 

*Ein zuverlässiger Indikator für den Wert einer Immobilie ist z.B. wenn die Bank Ihnen nach Prüfung eine entsprechende Kreditzusage auf Basis ihrer Bewertung gibt – denn sie trägt hier ja das Hauptrisiko. Auch die real zu erzielende Rendite ist bei einer Immobilie ein sehr zuverlässiger Hinweis – insbesondere wenn Sie eine Mietgarantie erhalten (diese muss ja erzielt werden können) und der Zustand der Immobilie entsprechend hervorragend ist, d.h. kein Renovierungsstau etc. Gerade für den Anbieter der Mietgarantie ist dieses besonders wichtig, damit sich die Wohnung auch entsprechend gut vermieten lässt.

 

 

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